История попыток введения рыночной отметки для расчетов налогов на имущество насчитывает немного лет. Однако, сколько об этом не говорили, дальше разговоров занятие не сдвинулось. Теперь к ускорению введения новых налогов уже призывает Президент. Удобопонятно, что в условиях кризиса государству нужны новые источники доходов. Бюджет на ближайшие возрасты опять планируется с дефицитом. Явно, что власти решили взяться за собственников имущества всерьез. Ведь до сих пор налог с недвижимости взимался истекая из так называемой балансовой стоимости предмета, которая по сравнению с рыночной имелась ниже в несколько раз. Пока налог на имущество взимается с организаций по максимальной ставке – 2,2%, с материальных – по ставке до 2%. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой цены участка. При этом наибольшая ставка для земель сельхозназначения и занятых жилым фондом составляет 0,3%, для прочих – 1,5%. Искушение один-одинешенек махом поднять доходы бюджета за счет собственников вполне понятно. Тем более, что этакая методика расчетов принята фактически во целым мире. То есть фактически мы собираемся сделать еще один шаг на пути к настоящей рыночной экономике. В бюджетном послании главы страны говорится: «Следует ускорить подготовку введения налога на недвижимость, в том количестве формирование соответствующих кадастров, а также разработать режим, позволяющую взимать данный налог исходя из рыночной цены облагаемого имущества с необлагаемым минимумом для семейств с низкими доходами». В кратком изложении все вроде ясно и понятно. Но вот с деталями, в каких, как известно, кроется правда, возникают темы. Как будет считаться рыночная оценка? Кем? По каким методикам? Какими будут реальные налоги? Кое-какую ясность внесли высказывания головы Минэкономразвития РФ Эльвирой Набиуллиной, которая считает, что налог на недвижимость нужно заводить, но постепенно и не раньше 2013 года. И обязательно должны существовать предусмотрены понижающие коэффициенты для малообеспеченных граждан. «Я помогаю введение налога на недвижимость и как налога на единый объект, и как налога, срубленного на рыночной отметке, – сказала министр. – Мы сможем перейти на него, когда завершится кадастровая отметка всех объектов. Изначальную оценку будет делать Росреестр, но так как это региональный налог, то актуализацию отметки целесообразно передавать на места». В едином эксперты оценщики и риэлторы переход на новую систему оценивают позитивно. Как считает президент Северо-Западного общества оценщиков Эдуард Баяндин, введение базарного механизма оценки безотносительно необходимая мера. И без реальной оценки имущества и составления совершенного кадастра этого имущества мы вряд ли можем называть взаимоотношения на рынке недвижимости рыночными. В законе «Об оценочной занятия в Российской федерации» сказано что «под рыночной стоимостью предмета оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом базаре в условиях конкуренции, иногда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены операции не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства». Однако при данном возникает ряд вопросов. Во-первых, до сих пор нет единой методики расчета рыночной цены. По каким критериям будут обусловливать ее чиновники Росреестра? Ведь результат во многом зависит собственно от методики. По мнению Эдуарда Баяндина, существующий аппарат бюрократов, не слишком заинтересован в конечном результате и есть риск, что результаты, полученные по методологии расчетов рыночной стоимости, вызовут много нареканий и полемик. Поэтому необходимо сразу предусмотреть механизм позволения таких споров и с использованием автономных оценщиков. Также Эдуард Баяндин полагает, что новое положение должно касаться всех в равной уровня, и в первую очередь государство должно точно оценить свои ресурсы и обретать с них налог по рыночной стоимости, как и с остальных участников базара. Председатель правления Санкт-Петербургского изолирования регионального отделения «Российского общества оценщиков» Алексей Шаскольский, в цельном положительно оценивающий предполагаемые новшества, также считает, что практическое применение рыночной оценки может вызвать ряд проблем. Помимо выбора технологии массовой оценки рыночной стоимости объектов, Алексей Шаскольский намеревается, что серьезные проблемы могут возникнуть при применении рыночной методики для незащищенных слоев жителя. Он считает, что жилье, особенно в том случае, если оно снабжает жизненные потребности, а не является инструментом получения дохода, должно облагаться по наименьшей ставке 0.5-1%. Кроме того, по его суждению, необходимо сразу же предусмотреть возможность, как и во всех развитых странах, цивилизованного вывода спорных вопросов с притягиванием негосударственных независимых оценщиков. Оценивая возможное влияние внедрения новой системы налогообложения, Алексей Шаскольский отметил, что по возможности «рынок получит совершенно новую динамику и покупатели особняков стоимостью в миллионы долларов дополнительный раз задумаются о необходимости таких закупок. А в перспективе высокие налоги на недвижимость могут повергнуть к снижению цен на нее». Гораздо больше вопросов к полагаемым нововведениям возникает у риэлторов, которые на практике видят, как уже сейчас, для того чтобы избежать лишних расходов при покупке недвижимости и продавцы и покупатели усердствуют проводить по возможности сделки не по базарной, а по балансовой стоимости квартир. Делается это для того чтобы не уплачивать налоги при продаже имущества. Кстати, большинство риэлторов находят, что такое поведение продавцов вызвано по большей доли несправедливостью самой системы налогообложения. В развитых странах налог при продаже собственности взимается только в том случае, если продавец получает прибыль. И собственно с прибыли и взимается налог. У нас же налог исчисляется со всей стоимости собственности. Поэтому рынок стремится уйти в привидение. Как считает генеральный директор компании «АВЕНТИН-Недвижимость» Антон Баранов, аналогичные вопроса могут возникнуть и при введении новой системы налогообложения. По его мнению, никакая массовая методология оценки вообще не подходит для нашего рынка. «Невозможно оценить квартиру, если вы ее не представляли, А тот, кто это делает, просто не профессионал». Действительно, в Петербурге, да и во многих мегаполисах, при дефиниции реальной рыночной цены квартиры приходится учитывать множество факторов, какие не вписываются ни в одну существующую методику. Кроме того, на нашем неустановившемся базаре с дефицитом жилья возможны скачки цен. Довольно напомнить, что за последние десять лет в Санкт-Петербурге жилье подорожало в десять с бесполезным раз. За последние два года – напротив подешевело на 20-25%. По какой из этих цен должна увольняться «налоговая стоимость» жилища? В принципе этот вопрос можно было бы решить, считает Антон Баранов, если в свойстве налогооблагаемой базы принимать не рыночную цена жилья, а 75%, а то и 50% от рыночной цены. Кроме того, Антон Баранов убежден в том, что поскольку у нас нет понятия социально верных цен, то при расчетах по каждым методикам неминуемо пострадают малообеспеченные слои народонаселения. Ну, а основные проблемы, по мнению Баранова, возникнут при определении налоговых ставок. Если они очутятся непомерно высокими и это приведет к росту налогов на недвижимость, то рынок опять приступит уходить в тень, и мы можем вернуться в 90-е годы. Опасения, излитые генеральным директором «АВЕНТИН -Недвижимости» расчленяют и многие риэлторы Санкт-Петербурга. Они, практики, испытывают последствия каждого нововведения на рынке. И как только намечается какое-либо государственное зарегулирование, базар быстро «придумывает» новые способы ухода от регуляторов. Например, в случае значительного повышения налогов (а именно это видимо и намеревается государство) риэлторы допустили, что квартиры начнут переписывать на родственников, искусственно ухудшать параметры жилища, влияющие на его оценку, «договариваться» с оценщиками или бюрократами. В общем, способов много. И, по суждению большинства экспертов избежать подобного развития ситуации можно только одним стезей – новую систему вводить, но без реального повышения налогов. По крайней мере, для тех категорий народонаселения, у которых это жилье является один лишь. Но пойдет ли на это государство? Вряд ли. Сергей Уткин, Restate.ru
0 Comments.